清市价[2011]43号
关于印发《清远市物业服务收费
管理实施细则》的通知
各市、县、自治县、市辖区物价局、住房和城乡建设局、房地产管理局，市经济开发区经济发展局，市区各物业服务企业、房地产开发企业：
为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，我们制定了《清远市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二0一一年五月十九日
主题词：物业 收费 管理 通知
抄报：广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅
抄送：市政府办、市人大办、市政协办、市法制局
主办：市物价局价格管理科（共印180份）清远市物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。从事物业管理活动的物业服务企业应当具有独立的法人资格，并依法取得相应的资质证明。
第五条 市物价局会同市住房和城乡建设局负责本市行政区域内物业服务收费的管理监督工作，县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。
别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度并公布，同时报市物价局、市住房和城乡建设局备案。清远市区的物业服务收费标准，由市物价局、市住房和城乡建设局制定并公布，同时报省物价局、省住房和城乡建设厅备案。
物业服务收费实行酬金制的，酬金标准按占物业服务支出的一定比例确定，具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门另行制定并公布。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第九条 实行政府指导价的住宅物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价标准的，应当报物业所在地的市、县价格主管部门单独核定。
物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。
经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，应将书面征求意见、记名表决的结果在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意见、记名表决的原始资料供业主和管理部门核查。公告期满后，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定物业服务收费标准，重新签订物业服务合同后予以执行，并报当地价格主管部门备案。如重新约定的收费标准超过政府指导价标准的，应报当地价格主管部门核定。面积和业主人数的计算按照《广东省物业管理条例》的规定执行。
第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主对公布的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复。
第十一条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（三）物业管理区域绿化养护费用；
（四）物业管理区域清洁卫生费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）物业服务企业管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主同意的其它费用。
政府有关部门依法对物业管理区域内的共用设施设备进行监督管理、检验服务等所收取的费用，在物业服务成本中列支。
第十二条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制度。物业服务企业初始收费、调整收费标准、以及变更已备案的有关事项，应到物业所在地价格主管部门备案。备案后，在物业未交付使用前，物业服务企业不得调整物业服务收费标准。
办理物业服务收费备案时，物业服务企业应提交如下资料：
（一）物业服务收费备案申请表一式两份；
（二）营业执照复印件；
（三）物业服务企业资质证书复印件；
（四）经物业所在地房地产行政主管部门备案的物业管理区域备案表复印件，物业服务合同（协议）原件、复印件；
（五）业主同意重新调整（约定）收费标准的证明材料；
（六）物业服务收费标准超过政府指导价的，需提供经价格主管部门核定具体标准的批复文件复印件。
备案后的物业管理区域依法成立业主大会的，物业服务企业应持当地房地产行政主管部门对成立业主大会的备案回执，到原备案的价格主管部门办理注销物业服务收费备案手续。
第十三条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。专项维修资金的使用按照物业管理行政主管部门的有关规定执行。
第十四条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
业主自有产权的车位（车库）服务费按车位（车库）数量计收。
第十五条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第十六条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第十七条 已经交付使用的房屋等物业，业主应当全额交纳物业服务费，不得以未入住或未装修等理由拒交物业服务费。建设单位出售物业时，已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
业主长期拖延对已符合交付使用条件的房屋等物业进行接收的，按《商品房买卖合同》约定的交纳前期物业服务费时间开始交纳物业服务费。
第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。与新建商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，房地产开发企业及物业服务企业不得在房价之外另行收取。
第十九条 业主对其物业进行室内装修，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、出入证押金或工本费、装修保证金（押金），具体标准为：
（一）业主进行房屋室内装修的，物业服务企业可与业主约定装修保证金（押金）的收取和使用，装修保证金（押金）按住宅不超过2000元/户收取；住宅小区内的别墅、非住宅物业的装修保证金（押金）收费标准由物业服务企业与业主根据装修的规模协商确定。
装修完毕后，物业服务企业应当根据约定及时进行检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金（押金）应自检查合格之日起15个工作日内全额退还给业主。
装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，由装修业主按约定承担修复或赔偿的责任。对修复或赔偿标准有异议的，可协商解决或通过法律途径解决。
物业服务企业不得向业主收取装修管理服务费。
（二）物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可向房屋装修企业按每人每证不超过50元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。
（三）装修产生的垃圾和余泥渣土应放置在物业服务企业指定的区域内，由物业服务企业负责清运，清运费按建筑面积计收，住宅每平方米不超过3元；住宅小区内的别墅、非住宅物业的收费标准由物业服务企业与业主根据装修的规模协商确定。
第二十条物业服务企业不得使用排他性的手段或措施，限制业主自主选择装修企业或为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员，不得擅自向业主、上述企业或人员收取除第十九条规定之外的费用。
第二十一条 物业小区实行出入卡、证管理的，应当为业主免费提供每户不少于3张出入证（或IC卡）。业主申请多配置或遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，每张IC卡、出入证（智能感应式）工本费不超过25元，纸质出入证原则上不得收费。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊，服务合同约定在包干物业服务费中列支的，从其约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。物业服务企业办公及生活等自用水、电、气的费用，由物业服务企业负担，不得向全体业主分摊。
为提高共用水、电费用分摊的透明度，凡属向全体业主分摊的共用水、电费用，应当单独列帐，向全体业主公布费用分摊的办法和总金额以及各户业主应负担的金额等。不得把分摊的水、电费用与业主自用的水、电费用混合统收，或者擅自提高业主自用水、电的价格。
第二十四条物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，其收费由双方协商确定。
第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十六条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置，将服务等级内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示，自觉接受有关管理部门的检查和业主监督。已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时在商品房交易场所的醒目位置公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。
第二十七条物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全明码标价制度、价格投诉受理制度、物价员工作制度等各项内部价格管理制度，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善管理服务，为业主提供更好的服务。
第二十八条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
第二十九条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；
（四）不按规定备案的；
（五）擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的。
第三十条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。
第三十一条 本细则自2011年7月1日起执行。此前的规定与本细则相抵触的，以本细则为准。原清远市物价局、清远市建设局《转发广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法的通知〉》（清市价[2005]25号）同时废止。
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