市区基准地价体系有了进一步精细化和差别化,我市2015年4月出台的《清远市区城镇国有土地基准地价修正系数》中细化了各类土地基准地价系数,对专业农批市场和风景名胜、写字楼等用地调低了基准地价水平。而对低密度住宅用地则调高基准地价水平,新规的出台使基准地价更合理,更真实地反映每块土地的价值,减少开发商获得低价土地的机会。
市区原基准地价其修正系数仅涉及《土地利用现状分类》7大类中的17小类土地用途,尚有13小类建设用地未细化到。且原有较粗略的基准地价修正体系已不适用当前土地市场变化,亦不适应不同土地用途地价精细化、差别化管理的需要。为此,在原基准地价成果的基础上进一步细分和修正其他用地类型基准地价修正系数显得尤为重要。
调整更新后的《清远市区城镇国有土地基准地价修正系数》,不仅在三大基准地价用途的基础上扩展到7大类、细化到23小类用途(与国标相比差7小类,其中4小类属我市区暂不存在用途、3小类属工业用地),而且结合实际更突出细化了4小类用途,如加油加气站用地、经营性殡葬用地、容积率≦1.0的别墅或者低密度住宅(高档住宅用地)和专业农批市场。
对前3小类用地相对调高了基准地价水平,而对专业农批市场和风景名胜、写字楼等用地则相对调低了基准地价水平。调整修改后的基准地价更加全面符合我市区土地市场地价实际,而且通过精细化、差别化的地价管理将更加科学合理引导旅游、房地产、科教、公共服务业和其他各类产业健康发展。
目前,清远基准地价系数仍旧沿用2013年相关规定实施,本次调整只是在此基础上进行细化。按照2013年下发的通知,住宅类土地用途基准地价最高为1500元/平方米,最低为190元/平方米。
基准地价
基准地价是在城镇规划区范围内,对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域,按照商业、居住、工业等用途分别评估的,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格,是以基地价为基础,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子,通过系统修正进行综合评估而确定。
公开出让土地成交价格易受规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等影响,反映的是地块的个别情况,并不能反映区域平均土地价格水平,更不能等同于基准地价。基准地价调整与房价并没有直接联系,房价的涨落关键还是取决于市场调节,由房屋的供求关系决定的。
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