轰隆隆的机器运作声,在银泉路边响起,透过没有完全遮挡的围墙,还是可以看到围闭区内在工作中的压桩机,还有不断来回的压桩机和货车穿梭。这里,即将要诞生一个大型的商业综合体———时代广场。在银泉路往北走两公里,同样是围闭建设的胜利金融中心……从去年中开始,清远特别是新城多个商业综合体动工,签约的商家、未来的规划,让市民对这些项目充满期待。这些商业综合体如期推进的话,未来也变为市民的购物天堂。美好的前景笼罩下,商业综合体数量增加,考验着清远市场的消化能力。
追溯
追溯清远商业起步早、发展慢
从北门街、倾城摩尔,到赢之城、城市广场、锦绣清城,清远的商业逐步发展,但除了以城市广场为主的北门街商圈外,再没有出现过新的商业综合体。在企业做财务主管的王蕾,已经两年没在清远买过衣服、化妆品,她表示,由于广州和清远的距离越来越短,有购物需要的时候,会叫上朋友一起,开车到广州去买。
“清远的购物环境很单一,除了城市广场、赢之城之外,没有其他符合我需求的购物点,只能到广州买,而且价格还会更优惠,款式也更多。”像王蕾一样,对日常消费日益不满足,从而周末去广州、深圳、香港购物的人群很多,清远狭窄的消费空间亟需改变。
有业内人士曾分析,从城市生活的角度来看,城市综合体让城市人能就近工作,就近居住、就近消费,很好地顺应了现代人快节奏生活的需求。另外,城市综合体所具有的新“城市”的特性,也改变着城市的空间布局,造就了城市的多核心、多元化发展道路,改变着人们的生活方式,一定程度上也有助于减少交通压力,是城市化建设的一件大好事。
在胜利金融中心建设早期,曾公开对市民征求意见,“你想这里成为什么?”如今经过多次反复考量,这里最终定位为金融中心。
在住宅供过于求、库存量较大的情况下,开发商便往多种形式发展,公寓、酒店、写字楼,专业市场,甚至是商业综合体。也体现了开发商在市场变化下,灵活转变思路的一面。
清远时代广场副总经理曾志刚认为,清远的商业起步很早,2002年城市广场就开始运营,至今已经十多年,成为北门街商圈乃至清远的地标性建筑。但商业步伐发展太慢,到了如今,无论从规模、招商、管理还是人才方面,都要有所超越才行。“在同一起点、同一时间,同样的目的和同样的计划下,自然会有压力,但清远的压力不一样,因为是超前付出了。”
现状
增量快速考验消化力
据记者不完全统计,目前清远在建或待建的商业综合体,东城有樵顺广场、至德广场;新城有胜利金融中心、北江城、万汇城、时代广场、卧龙广场等;清新则有已经开业的美林广场和在建的中恒公园大地综合体,总商业面积接近200万平方米。多个商业综合体同期建设,对于我市的商业发展和城市配套来说,自然是一件好事。但同时增加这么多体量,建成后,是否有相应的人口、消费能力去支撑和消化?
挑战
商户不稳定管理人才缺失
时代广场、北江城、胜利金融中心三家距离近、辐射面重叠,且一样有写字楼和公寓,未来如何竞争?清远时代广场副总经理曾志刚则认为,每个项目的内涵和诉求都不一样,从起步到管理,每个阶段都有竞争。
对于这种现状,清远市胜利企业副总经理顾华有几个担忧。一是客户群体现在是一样,蛋糕就这么大;二,市场方面,现在所有的项目,开发过程只看到表面,背后有政策风险,还有人才、融资渠道方面的问题;三是政府层面,没有合理的规划,太接近的区域内重复资源;四是企业,看到项目成功的一面,没有看到资源需求,和自己公司的情况;五是资金、人才方面,清远在商业综合体这块缺乏复合型的人才,包括专业型的人才,另外是外行人管专业人才,“门外汉管门内人”,造成理论不合。
北江城招商总监罗抒倩认为,表面上看,三家的经营是一样的,这就考验了各自团队的运营管理能力,“不止是卖完铺、收水电、管理费之后就不管了,商业管理像带小孩一样,才可以健康成长。”罗抒倩表示,几个项目在赛跑,谁先开谁就抢占了优势,只不过想准备好了,才漂漂亮亮地开,而不是随便把商铺填满就开。
广东中恒房地产开发有限公司副总经理黄志传认为,目前清远的商业发展并不发达,即使是旧城区的锦绣清城、城市广场等商圈,也因为停车不方便、交通拥挤也流失不少人流。商户不稳定、消费层次不一致、管理混乱,是清远传统商业的最大缺失。
应对
清远市胜利企业副总经理顾华精准定位走差异化道路
“项目启动后,怎么做才是最关键的。”面对“井喷”的商业体量,清远市胜利企业副总经理、清远胜利华南茶博城有限公司总经理顾华表示,体量虽然大,但胜利金融中心针对的是保险、风投、基金、投资公司等“高精尖”人群,客户群定位精准。
本来在市区起步最早的胜利金融中心,现在由于工程问题,开发步骤被北江城、时代广场追了上来。面世的时间推迟,错失“抢占先机”的机会。顾华认为,入市的时机慢了是劣势,但却给了更多的空间给公司优化项目,也可以在定位上作适时的调整。
顾华认为,做好商业地产,要从八个方面考量:一、策划定位要个性化。包括市场上缺什么做什么、引进个性化商家、“有多大的脚穿多大的鞋”三方面。二、规划设计要主题化。冰冷的钢筋水泥怎样成活生生的东西,让市民对此有吸引力、有消费欲,就要在规划设计上下功夫,如海洋主题、儿童主题等。三、开发报建区别化。每个地区、或同一地区各个部门的报建程序、流程都有所不同,要区别对待。四、工程报建要流程化。五、招商销售前置化。在前期规划时,招商销售就应该要介入。即使前置了,可能出现深度不够,招商和销售要同步,以方便商业结构的转换和未来的招商。六、盈利模式多样化。商业综合体靠什么盈利?靠租金、管理费,还是其他?未来金融中心的盈利将来自于租金、管理费、电影院、酒店和大型餐饮。七、宣传推广要创新化。宣传的目的是达成成交,在宣传推广时,定位要准确,并精准面对客户群体。八、运营管理兑现化。所谓兑现化,是要围绕前期的规划来做。
北江城招商总监罗抒倩 吸引优质品牌入驻是关键
即使项目定位也许不一样,但招商会否同质化?会不会像广州一样,在一条街上出现两家或多家品牌餐饮或服饰?
北江城招商总监罗抒倩认为,商户在选择综合体时,会考虑同一片区有无需要开两家分店的可能。商家进驻前也会预估,因此她并不担心这个问题。
如何消化?罗抒倩表示,作为运营商,要想办法,如何吸引人群,把现有的消费力提高。“未来北江城,是想引进清远没有的品牌,如星巴克、太平洋咖啡等,目前都在洽谈,且进展顺利,想做出新的品牌,给市民新的体验”。罗抒倩表示,从去年9月开始,主力店华润万家已经签约,旗下的华润堂等也会进驻,而中影、星巴克也将进驻,目前都在挑选优质的商户,如服饰、餐饮等。
罗抒倩表示,广州大部分商场都是只租不售,而清远有很大部分是出售的,包括北门街,这些现象导致的弊端是无法控制商户会做什么,而只租的话可以弹性调整,去招一些商场认为符合项目定位的商户来做,如果是卖铺的话,就很难调整,只能是协商。
跟顾华的观点相似,罗抒倩观察清远的商业氛围后,发现清远发展商的管理团队多数是本地,“他们对清远的商业氛围、每一个商业市场都非常熟悉和了解,但未必知道外来的。”有的商业如北门街一些商业铺,虽然有100%的出租率,但没有人运营,“哪些商户生意差、哪里有死角,他不会想到在那里做活动、旺场。”
名词解释
商业综合体
商业综合体,是指多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
目前,商业综合体已经进化成拥有多种业态的,它将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物,都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。
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