近年来,随着广清一体化进程加快,清远因为独特的地理、环境和相对广州较低的房价优势,众多投资客蜂拥而至,越来越多的房企瞄准广州等清远市外地区的购房群。
在此背景下,清远市区郊镇房地产业迅猛发展,万科、恒大等一批全国知名地产巨头陆续入驻郊镇,房地产的开发速度和开发量成倍增长:仅2013年清远市区南部郊镇新推出的住宅货量是2012年的3倍多,同时占了清远市区新货总供应量4成!洋房价格和清远市区相当,有的超过7000元/平方米,超过市中心大多数楼盘。
外地购房者越多,可为清远经济发展带来了充足资金,促进清远城市开发建设,但是,入住率低、房屋长期闲置、空置等问题也开始出现,空城、鬼城等一些二三线城市出现的问题在清远也开始被讨论。
为摸清这些问题,南方日报记者从2013年12月开始进行了长达1个月的调查。并于今日起在《南方日报·清远观察》推出系列专题报道,希望引起各方的注意,并提早做好谋划,防止空城、鬼城。
本期我们主要将目标聚焦在清远市区周边的郊镇,实地调查日期选择在星期六下午到晚上——据了解,以外来购房者为主的盘大多数是为度假、养老、投资等需求,业主周末才回清远度假。
亮灯率低 夜晚如“鬼城”
去年12月7日晚上7:00从清远市区新城出发,下广清高速龙塘出口后再沿着省道253线总共行程约40分钟后,便可远远望见当晚第一个目的地:清远北部万科城。
远远望去,隐隐约约数十栋高楼耸立在漆黑的荒山野岭中。记者随意报了一个楼层号即被放行进入社区,社区很静寂,偶尔听到说话声,虽然不大,却响彻整个空旷的社区。几个小商店还在营业,道路两旁稀稀疏疏停了一些轿车,均是广州车牌。建筑很高,随地势而建,一眼便可看到,每栋楼只有寥寥几间房亮着灯。有十几个年轻人坐在商店附近座椅上喝酒聊天,不时有人骑着摩托车进出社区。
据了解,北部万科城首期2500多套高层洋房,于2012年6月起陆续交楼,距离记者调查之日已经有一年时间。社区商店一名员工告诉记者,通常周五周六人多,但每栋一般只有几户入住,另外住了一些建筑公司的员工。
沿着省道253线再向前行驶三公里左右就是美林湖、碧桂园假日半岛。美林湖洋房还未交楼入住,别墅区进出比较严格,不让记者进入社区,但从远处可以看到,别墅区上空灯光明显比万科城洋房区亮。
今年1月4日晚7:30左右到达清新龙颈恒大金碧天下时天已经漆黑,记者惊讶地发现,社区道路没开一盏路灯,偌大社区一团漆黑,伸手不见五指。社区商业区,一个小超市还在营业,生意不错。旁边还有一个二手房的中介公司、装修公司,不过其他商铺依旧空置,门上贴着招租电话。
好不容易辨别出别墅区,但难见一间房屋有灯火。洋房区也一样,因为太黑,看不到楼号,四栋楼,小高层,总共只有5个房间有微弱的灯火。在社区遇到住在一楼的一刘姓住户,是这里的业主,他说当晚社区停电,“平常一般不会停电,但到了夏天,下大雨和打雷天气常停电。” 刘先生说,退休后从2011年就搬过来居住,闲来无事在家里开了个小卖部,为一些租户、度假者提供生活必需品。不过,日常在这里住的人很少,他身边的朋友也有在这里买房,虽然有恒大皇马足球学校,但房屋难租赁,平时空置着。
九成以上为广州购房客
“我现在退休了,广州空气不好,清远环境好,到广州一个多小时就可以到,很适合养老。”已经在清新恒大金碧天下居住一年多的刘先生说,他在广州的同事、朋友很多在这里买了房,都只是一个目的:用来养老。实际上,刘先生道出一部分购房者的买房理由:养老。
除了养老,还有用来休闲度假、投资。刘先生说,平时星期一到星期四,社区人很少,到了星期五、六,有很多从广州开车前来度假的。
不过,近年广州客户前来买房的刚需比例越来越大。广州资深房地产专家韩世同研究发现,从2010年底北部万科城开始,各个楼盘将目标瞄准生活在广州的“夹心层”,而且购房者越来越年轻化。产品也从原来别墅开发转向洋房,甚至以高端别墅为主的美林湖从2011年开始重点转向洋房开发。调查的几个超级大盘销售人员均告诉记者,清远以外的购房者占9成以上。
记者调查发现,相对广州的高房价,清远房子具有很大吸引力:带装修单价每平方米只有五六千元,仅相当于广州市中心的四五分之一,一套100多平方米的房子总价在广州市中心或许付三成首付款还不够。
韩世同认为,近一两年广深楼市的限购政策、广清一体化为区域价值提升推波助澜,而环境好、离广州近、低房价则是最关键因素之一。
为何清远人很少到郊镇去买房呢?阳光100芒果TOWN一策划部负责人告诉记者,他们在去年开盘前曾做过一份调查,只有1成清远人有考虑到郊镇置业。不来买房的理由很简单,这里是郊区,而且房价不便宜:郊镇盘洋房均价超过5000元/平方米,有的超过7000元/平方米,和市区差不多,甚至还高,没有了价格优势,很难吸引到本地人前去置业。因此倒逼了这些楼盘将目标转向广州市场。
上班耗时太长即使刚需者也暂不打算常住
买房子的人多,房子卖得也很好,但并不意味着房子入住率高。对于入住率问题,郊镇一知名房企旗下楼盘李姓负责人坦诚地告诉记者,其社区入住率很低,只有1成左右。
相对来看,别墅区入住率要高一些。一项目负责人告诉记者,假日半岛、美林湖国际社区别墅开发有六七年,购买群体大多数为企业主、大企业高管等,许多用来休闲度假,周六日很多人会带着全家度假。而恒大金碧天下是租房客相对多一些的楼盘,常住该楼盘的刘先生说,有一批家长在楼盘租房陪孩子在恒大皇马足球学校读书,但因为房源多,租金不高,带装修家私家电两房每月七八百元。
近两三年来,刚需群体到清远买房成为主体,此前的5+2生活模式,逐渐被另一种声音代替:白天到广州上班,晚上回清远居住。但是现实却是:以吸引广州刚需为主的北部万科城2012年6月开始陆续交楼数千套,但稀稀疏疏亮灯情况从侧面印证入住率并不高。
“前不着村后不着店,目前住进去,生活成本高,过些年再考虑是否搬进去。”许多受访者对于记者为何不入住的提问如是回答。
“其实这些所谓刚需群体对房子用途比较模糊,不单纯是自住,也不单纯是投资,现在不会入住,以后是否入住则要看发展情况。据我所了解,许多人有条件的话还是打算回广州买房。”一知名大盘相关策划负责人观察所服务楼盘购房群发现,距离较远仍旧是其最重要的制约因素,自驾成本高,社区楼巴也不能解决交通问题,“目前广州人上班从家到公司能接受的时间是一个小时左右。即使有楼巴,但从这些区域到广州任意地铁站就要花1个小时,再到上班地点通常也要一个半小时以上,目前他们还不能接受。”
追问
个盘可容纳上10万人口
公共配套能否跟上考验政府
据清远市住房和城乡建设局数据,2013年清远市区郊镇商品住宅供应主要集中在5个大盘:假日半岛、美林湖、北部万科城、恒大银湖城、阳光100芒果TOWN,占了郊镇住宅新增供应量的91.65%。
供货量不但大,各个盘的体量也大,人口容纳规模大。公开资料显示中国美林湖超过1万亩,目前已经推出近1.3万套,其中洋房占了1万套左右,未来人口容量或达10万人左右;假日半岛近万亩,目前住宅开发均为别墅,未来人口容量也有数万人;北部万科城超过1000亩,总建筑面积130万平方米,2013年3月底又在该项目附近取得49.31万平方米居住用地;恒大银湖城首期占地面积近100万平方米,总建筑面积近250万平方米,阳光100总建筑面积280万平方米左右,两者均洋房开发为主。按照每户3人计算,每个盘容纳数万人口。
按照清远市区城市规划建设向南的趋势,未来南部郊镇将是居住用地主要供应区,这些楼盘或许还会继续拿地,新的超级大楼盘还将继续诞生。
韩世同分析,郊镇各个楼盘每年以成倍速度增长,未来人口容纳规模巨大,公共配套能否迅速跟上,对清远当地政府将是巨大的考验。
“除了交通,广州来的购房者关注的是项目和整个片区的配套规划,目前公共配套没有跟上,需要我们自己来建商业设施,如超市。”一楼盘负责人分析,但自身配套建设只能作为一个补充,代替不了政府公共投入,公共配套跟不上,房屋大量空置、资源浪费,对整个片区、甚至整个清远城市开发、发展带来很多困境。