2005年初,袁军刚到清远时,看到如今被称为清远东城片区,还只是一大片被平整了的荒芜之地。那时候在她的脑海中,甚至还没有“东城”这样的概念,而只作为旧城的一个附属片区,再往东就只能算是城市边缘地带了。
仅仅十年之后,清远“东城”这一概念,不仅在袁军这个外来客的脑海中有了一个清晰的印象,且东城这一片区,也从当初的“边缘地带”成为了“城市中心”。早几年见不到几辆私家车的沿江路,如今也已是车水马龙,甚至有时还会出现堵车现象。
在袁军看来,清远东城如今的繁华离不开市政配套的完善以及房地产商的开发。她自己如今也成为了东城房产开发当中的一份子。广东省城乡规划设计研究所所长李志,也将清远东城的发展视为清远房地产行业发展的一个新时代。
东城如何用十年时间造就了清远楼市发展的新时代?十年繁华之后的东城,又该如何迎来新生?
定位宜居 大盘崛起
居民:东城现在越来越热闹了
9月20日晚上八点,清远东城凤城广场上,居住在附近的居民正三三两两来到广场上悠闲地散着步。对于市民王阿姨来说,每天晚上到凤城广场来散散步锻炼一下已成为了生活中的一种习惯,江滨公园也建好之后,她和老伴每天散步走的距离就更远了。当初选择购买阳光嘉园的房子,两位老人看中的就是凤城广场以及江滨公园这两个难得的休闲场所。
“广场和江滨公园修起来后,沿江路这一片的楼盘住进来的人就多了很多,每天在广场上散步的人感觉也越来越多。”王阿姨说。为了选择清静而住进东城的王阿姨,近一年来发现,如今的东城,开始有了曾经居住在旧城时的喧嚣。
原本住在附城的邱先生一家卖掉了原有的住房,和身边的几个朋友一样选择在天湖郦都购买了新房。邱先生选择东城的原因,一是自己很多的朋友在买房时都选择了东城,二是在附城生活多年所养成的生活习惯。
“旧城这种热闹的生活环境我们已经习惯了,逛下商场,吃个夜宵,旧城都很便利,到其他地方还真的不太习惯,东城距离旧城很近,楼盘也多,所以就选择在东城买房。”邱先生说。
袁军与家人目前仍住在小市,但与王阿姨一样,她也选择在东城金多利九龙湾购买了自己的第二套房。“当初选择购买的是大户型,也不完全是抱着投资的目的去买,如果能升值更好,没卖出去的话也可以留着自己住,改善一下目前的居住条件。”袁军说。不过按照现在东城的发展趋势,袁军对于自己的选择越来越充满信心。
大盘进驻是城市东扩必然格局
东城市民所倚重的凤城广场的建成,直接刺激了东城开发的步伐。早期进入东城开发的清远本土开发商樵顺地产在该广场附近相继开发了锦江豪苑、阳光嘉园两个地产项目。此后樵顺又相继开发了天湖郦都、新时代嘉园。在东城建设的十年时间里,樵顺共开发了四个地产项目,成为在东城开发项目最多的地产商。
凯景中央首座,敏捷东城水岸,御景东方,金多利九龙湾,东方明珠花园,东城雅居等拔地而起。如今在东城大道沿线几百米范围内,已陆陆续续集中建起了十余个楼盘,东城楼市的蛋糕越做越大。
华南一些知名房企进入清远市场,也多把目光集聚在东城版块,且大多属于大规模、大体量楼盘。最早进入东城的清远奥园,占地面积近十万平米,时代地产旗下时代倾城占地面积20多万平方米,敏捷地产2011年在东城取得了近50万平方米用地。今年初保利地产新取得地块占地面积超48万平方米。
从清远整个城市功能定位来看,东城版块定位为“宜居”,重点打造宜居人居,宜居环境。这也成为各大地产商争相进入东城的重要原因。相较于此前以单体楼为主的旧城,李志把清远东城的楼市发展称作“大盘时代”。这个时代的到来,既是全国整体楼市蓬勃发展的结果,也是清远城市东扩的必然结局。
三大利好助东城升级
在众多地产商进驻东城之后,东城现有的开发格局大体上已经确定。在李志看来,目前最重要的一点是如何来通过一系列配套设施的规划,提升整个版块的居民居住品质,真正实现东城“宜居”的目标。
利好1 容积率下降 为公共配套腾出空间
虽然退休之后逛大商场的机会并不是太多,但每次到了集中采购的时候,王阿姨和老伴都要坐上公交往旧城的大商场跑,再或者碰到身体抱恙时,家门口也没有合适的医院可以去看一下病,还得去到新人医或中医院。这些都是王阿姨觉得生活上不太方便的地方。
在李志看来,目前楼盘林立的东城,在公共服务配套方面其实是存在一定的不足。整个东城版块内没有大型的医院,也不像新城版块一样有众多知名的学校撑起教育资源。
在本月初清远市城乡规划局官方网站上,相继公布了东城、旧城、小市、横荷四大片区的控制性详细规划草案。事实上,针对东城片区的规划方案,早在2011年就曾公布过一次,但由于2013年省政府批准的《清远市城市总体规划(2011-2020)》有部分修改,且上轮控制性详细规划的居住用地容积率偏大,公共服务设施配套不足,缺乏公共绿地等,此次公布的规划草案正是针对上一轮控制性详细规划内容进行的调整与改进。
此次公布的规划涉及到的范围为包括笔架河东岸,由平安中路、东城大道,凤翔北路和附城大道四条道路围合区域,用地面积约为435.45公顷,合6532亩。
与前一次公布的方案相比,新规划草案最大的变化之一是对楼盘容积率有了新的要求。方案调整后规划计容用地面积为358.24公顷(扣除总规道路与水域面积),规划综合容积率为2.97(总建筑面积1建设用地面积),原规划降低了0.43,居住用地平均容积率3.3,比原规划降低了0.46。
公共配套方面新方案较此前旧的规划也有所增加。在未来六年内东城将新增1个片区级体育公园和3个社区体育公园。在教育资源方面,新旧版本规划的初中学校数量不变,均为两所,但班级数量从原来的96班减少到78班。小学学校规划增加1所,班级由原来的114班增加到144班。商业方面原定的大学西路沿街商铺取消。
除了市政规划,事实上,针对目前东城的发展现状,一些地产开发商也在自觉地进行着一些配套设施的开发。由樵顺地产打造的樵顺商业广场,总建筑规模超20万平米,商业部分建筑面积约12万平米,集购物、休闲、娱乐等于一体,将弥补目前东城版块缺乏大型商业广场的缺陷。另一个较大的商业地段是东瀚清城,其中一部分用地性质为商业用地,据规划局网站公布的数据,该项目占地26111.52平方米,总建筑面积131104平方米,其中商业建筑面积37143.7平方米,办公建筑面积24408.3平方米,商务公寓建筑面积36962.7平方米。
基础教育方面,由时代倾城引进的华师附小成为东城教育资源添了浓墨重彩一笔。记者走访东城各大楼盘也了解到,目前东城大多数楼盘包括樵顺天湖郦都、幸福里等都有自建幼儿园的计划。
李志还介绍,根据东城宜居版块的定位,政府规划未来还会把飞来峡做一个旅游区,如果这一块起来了的话,东城获益最大。此前有北京的投资方向规划局咨询,在清远能不能做养老产业?在李志看来,飞来峡峡谷的人居环境是非常好的,空气、水的质量都非常好,这些都是养老地产发展极为有利的条件。
利好2 时代桥开通 区域内外交通升级
在此前本报举办的东城宜居竞争力研讨会上,清远时代倾城营销部经理石磊总结了东城版块楼市发展的两大优势。优势之一正是东城距离旧城近,是一个适合居住的片区,可依附旧城而发展。第二个优势在石磊看来就是便于规划,东城是一个很难得的能够进行连片开发的地区。
东城这两大优势的突显,都建立在东城版块交通的便捷之上。
由北往南穿东城而过的笔架河,形成一道天然的屏障,将旧城与东城两个片区分开。东城要想依附旧城而发展,首先要建立连接旧城的交通要道。此前将东城与旧城连接起来的笔架桥,由于交通压力过大,已无法满足东城与旧城两地交通需求。而随着东城新区二期的开发,笔架桥面临的交通压力更大。本月中旬开通的时代桥,正好破解了这一难题。
时代桥工程西起汇祥路与桥北路交叉口,向东延伸穿过白马朗片区,跨越笔架河,连接东城的笔架北路与时代路交叉口。该桥总长约303米,桥面宽26米,人行道宽约2米,双向6车道。时代桥通车后,在东城二期新区北部区域置业的市民,不需要再走东岗路、桥北路等容易塞车路段,只需5分钟就可从东城进入旧城商圈。
加上此前连通东城与旧城的附城大道、沿江路、笔架桥,至此连通东城与旧城的交通要道增加到了四条,东城各个区域里的市民都可以快速进入旧城商圈。在当前东城版块商业配套还不十分完善的情况下,对于拉动东城版块的发展十分重要。邱先生一家东城居住旧城生活的规划也因东西交通的畅通而变为现实。
除了与外部版块的交通连接,东城版块内部道路网的建设也接近完善。根据市城乡规划局的规划,东城内部规划路网结构为“四横六纵”。“四横”由北往南依次为:附城大道、大学西路、石古墩路、东城大道。“六纵”由东至西依次为:平安中路、时代路、东岗路、海逸路、金碧路、凤翔北路。
自2010年东城新区二期建设开始实施,海逸路、金碧路等东城区域内部要道向北延伸连接至附城大道。如果说之前的东城开发还集中在北江沿岸一带的话,那么东城内部这些道路的修建,也带动着地产开发深入到东城版块的心脏地带。新时代嘉园、东城水岸、幸福里等一批地产项目正是在东城中心区域开发起来。
利好3 省职教基地建设 带动城市空间扩容
由清远市自主引入的两所民办高职院校———广东岭南职业技术学院和广东碧桂园职业学院将在九月开始招生,两所学校迎来首批2800余名学子。这使得清远大学城的学校数量增加到六所,其他四所学校分别是清远职业技术学院、广东南华工商学院、清远市工贸职业技术学校及清远市第一中学,共有在校生34000多名。
而据两所新迁入的学校的招生规划,未来或将赢来更多的学生。广东岭南职业技术学校清远校区总用地规模800亩,规划总建筑面积为53万平方米,共有48栋建筑物,预计未来学生人数将达15000人左右。广东碧桂园职业学院占地面积约300亩,拟规划建筑面积约16.8万平方米,计划招生规模约4000人。
而根据省教育厅的安排,明年还将有4所公办高职院校进驻清远大学城,分别为广东交通职业技术学院、广东科贸职业学院、广东建设职业技术学院、广东工程职业技术学院。届时,基地高职教育在校生规模将达到10万人左右。
把眼光放得更长远一点的话,根据清远市公布的《省职业教育示范基地总体规划》,清远大学城的规划期限为2012-2020年,规划期末城市建设用地为1600多公顷,远景城市建设用地为2100多公顷,规划期末人口规模将达24万,远景人口规模更是高达30万。
对于正在建设中的大学城教育基地,天湖郦都营销经理林钧认为,其对东城版块的发展将会有极大的带动作用。“大学城以高职教育为龙头,中职教育为主题,与劳动就业相衔接的,所以职教基地不仅将构建一个教育发展的框架,同时它也将成为清远市发展科技创新、文化创业、服务外包,金融后台等现代服务业的一个基地。它也必然会带动清远城市空间的扩容,也大大促进了城市人口的提质。这个基地建成,会给东城片区注入新的力量。”
已开建的北江四桥对于大学城的发展来说是一个极大的利好。北江四桥将连接佛清从高速路,佛(山)清(远)从(化)高速公路是广州、佛山、清远三市规划公路网中的一条快速通道,最大限度拉近省职教基地与珠三角的时空距离。北江四桥也成为大学城建设最重要的交通配套设施。
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