持续低迷的中国楼市,正在被一天一个冒出来的解除限购的城市名单激起浪花。据不完全统计,截至目前为止,包括武汉、杭州、成都、长春、呼和浩特、济南、苏州等至少30个城市取消或调整楼市限购政策。值得留意的是,这一悄然松绑的态势,正在向其他实施限购的城市蔓延。持续了大半年时间低位运行的楼市,在各地频传解除限购的救市政策下,此一轮楼市的调整是不是已经到了触底返弹的时候?作为不限购地区的清远,面对这样一场由中央机关默许、地方政府自行判断的楼市政策调整,会受到哪些影响呢?
现状
清远楼市量跌价稳
与2013年同期相比,上半年清远楼市在销售套数、面积、金额三项数据均出现大幅度下降,分别下降17%、13%、10%,但在成交均价上并没有出现购房者所期望的跌势,而是基本保持了稳定。
对于这种量跌价稳的现象,多个楼盘受访者均表达了同一个观点,即从房价上来看,清远楼市本身并不存在泡沫,此一轮的楼市的调整,清远更多的是受到了全国整体楼市环境的影响。
“全国楼市整体处于一个调整期,不少地方都传出了楼价下跌的消息,这些外围信心影响了清远购房者心态。”清远市恒福房地产开发有限公司营销总监林双认为,受买涨不买跌的习惯思维影响,清远的商品房销量也有一定幅度下降。
但开发商在价格上都不敢轻易调整。林双表示,在商品房销量持续不振,银行又收紧贷款的情况下,一些地产商受制于资金的压力,可能会采取降价回笼资金的手段,但这也仅限于楼价有泡沫的一、二线城市,对于楼价仍处于较低水平的清远楼市来说,开发商采用这样的手段无疑是自杀。“购地、建房的成本已经摆在那里了,以目前的价格开发商很难说有多高的利润,他不可能低于成本价去卖房。”林双说。
记者了解到,与房地产市场受到更加严格管制的一、二线城市相比,除了全国统一的楼市政策外,清远本身并没有更严格的限购政策出台。
广东金多利置业投资有限公司副总经理徐建国同样认为,目前频频传出解除限购的消息,对于清远楼市的影响更多的是在购房者的心态上。据悉,徐建国此前在深圳、上海、北京等一线城市房地产行业有过从业经历。
除了外围环境影响,徐建国认为,对清远楼市影响较大的还有两大政策因素:一是银行首套房放贷利率,二是二套房首付比率。“前一个政策影响的是刚需族,银行首套房贷利率在基准利率上有20%的上浮,这对于刚需族来说无疑是抬高了购房门槛。”徐建国说。
销量
政策松绑后或“微反弹”
随着各地政府对于楼市政策的松绑,金多利副总经理徐建国认为,银行也会提高对楼市的信心,首套房贷利率回归基准利率应该是大概率事件。
从大的政策上面来看,徐建国认为目前虽然国家有意要调控房地产行业,但整体的经济发展仍然依赖于房地产行业,因此国家不太可能让房地产行业崩盘。“打个比喻,如果房地产行业是个病人的话,目前国家的调控只是减药,但并不会对这个行业停药。”徐建国说。
在恒福营销总监林双看来,目前全国各地传出的取消限购的政策,对于全国各地的购房者来说都会带来一个心理上的冲击,清远市民也不例外,当前取消限购,可以算是吹响了一个楼市转向的风向标。
虽然各地解除限购政策的出台,让地产从业人员对于楼市的发展有了点信心,但谈起清远楼市反弹的力度会有多大,各受访者仍保持着谨慎的态度。
高库存,是多名受访者共同提到的限制因素。徐建国认为,目前的楼市已转变成了买方市场,购房者选择权更大了,特别是在像清远一样高库存的城市。“可能以前楼盘的宣传只要提‘有车有房’就行,现在楼盘的宣传则要打悲情牌,拼价格。”徐建国说。
在外来人口数量不多的情况下,徐建国认为,清远本地人的市场消化能力是有限的,难以支撑清远未来房价的上涨。
受制于目前的高库存,林双也认为即使清远楼市出现反弹的现象,在房价上面上升的空间应该也不会太大,可能也只是停留在销售数量上的恢复。
房价
下半年持平或小幅上扬
在保利清远项目营销经理韩冰眉看来,本身不限购清远楼市并不会受到大环境的影响,而随着传统销售旺季的到来,本地房价会出现平稳上升。
“从国五条到现在双向调控的大背景下,开发商在盘整期通过优胜劣汰得以洗牌,留下的都是有实力的开发商,无论是在资金储备还是产品定位上都有明显的优势,这波政策调整并不会对其造成明显的影响,而结合本地市场的特点,10月份以及临近春节的黄金节点即将到来,我看好房价在稳中有升。”
持有同样观念的还有世纪花城营销经理詹端,他在接受采访时表示,下半年的房屋价格并不会受到政策调整的影响出现明显上涨,而是在现有的基础上持平或有小幅度的上扬。
“有人说这是政府释放的救市信号,接下来楼市价格会出现明显反弹,其实我并不认同。准确来讲,这与前些年的四万亿救市有着明显的差异,因为在限购取消的城市中,只有4个城市得到了官方的确认,而其它充其量只能算是官方默许下的部分松动(对于户型面积及其适用范围做了严格的规定),这离真正的取消限购尚有一段距离。所以房屋价格不会出现太大波动,考虑到下半年部分新盘的推出以及刚需族的购房需求,价格应该会在平稳的基础上有小幅度上扬。”
开发商
盼清远降低买房金融门槛
在全国部分城市开启限购松绑模式后,本身不受限购紧箍咒影响的清远楼市看似美好,但是在开发商眼中,金融政策的限制不是限购却胜似限购。
“根据我们项目的销售数据分析,超过30%的购房者是外来客,但是这些购房者在实际操作中却遇到了不少的问题,因为需要缴纳一年的社会保险,否则就不能享受购房中的金融贷款,我们不少客户不得不选择全额付款或者等待缴满一年的期限再买房。”保利清远项目营销经理韩冰眉看来,外来客已经成为清远购房需求的一股重要力量,如何为这些外来客降低购房门槛,则是本地楼市发展的关键。
万科华府的资深销售顾问周女士介绍,公积金贷款额度的比例偏低也是目前限制购房需求的另一个原因。在首套房贷不断上浮的今天,提升公积金的贷款额度能吸引更多购房者。
“根据我市住房公积金贷款的政策规定,公积金所贷额度不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍,而对于一些刚来清远工作一两年且有安家置业打算的外来客来说,一万元的公积金只能贷取八万块的额度,这对于动辄数十万的贷款金额而言只是杯水车薪,所以他们不得不考虑组合贷款以及纯商业贷款,但这显然不是一个划算的办法。”
据记者观察,在碧桂园、万科华府等主打广清同城,以轻轨为卖点的楼盘不约而同的出现了小户型热销的情况,这些来自广州等地的外地客占据了重要的购买比例,而这些购买者大多具有年轻、原始积累薄弱、严重依赖金融贷款等特征。
专家
扩容提质是未来出路
“房价低、大户型、不限购”在谈到清远楼市的特点时,一位从事多年销售的工作人员用三字诀开起了玩笑。诚然,相比于其它楼市火爆的城市而言,清远不限购的政策令人垂涎。
可是令人困惑的是,无论是国五条时代还是到现在的双向调控出台,没有限购困扰的清远楼市依旧保持了那不温不火的脾性。试问每每被誉为广州周边最后一块价格洼地的清远楼市,如何才能找到属于自己的发展模式呢?
在广东省城乡规划设计研究院城乡规划设计研究所所长李志看来,目前整个清远房地产行业呈现出来的发展形势,单纯依靠内部是无法消化的。从更加宏观的角度来看,这也体现出目前清远整个城市在产业方面的不足。
“我认为扩容提质是可行的办法,它的核心思路就是要通过中心城区的做大、做强,吸引周边的人到中心城区来居住,吸引珠三角的产业到清远来,然后吸引带动那些资本和人口过来。这样我们的房地产才会有源头,所以清远特别需要扩容提质的战略。”李志强调。
一位不愿透露姓名的项目操盘手透露,结合专家的意见,地方政府应拿出更有魄力更加细化的调控办法。“在京十二条、汉七条、穗六条等细化调控办法频频落地的时候,什么时候也能出台针对本地市场的清五条,进一步保证刚需住房需求,打击投机炒房等市场行为,在发展本地房地产行业的同时净化市场环境、规范市场秩序。”