清远版《商品房预售款监督管理实施办法》目前正在银行机构、各地政府、房地产企业中进行最后的意见征集。记者日前拿到了这份文件的征求意见稿了解到,预售款的拨付将和企业当年的诚信分值对应,分值越高房企可使用的预售款就越多。在各地楼市成交量普遍回升的时候,清远市住建局拟推出的此项新政将更有利房地产市场的健康发展,有效去目前市场中商品房库存高的现象。
预售款不能随意支配
在征求意见稿中,记者看到新政对房地产开发商预售资金的用途、拨付程序等都作出了明确限制,开发商不能再像以前那样随心所欲使用预售款。
据了解,商品房预售是对期房销售而言的。当商品房建设进度到达一定要求后,开发商即可对房屋进行预销售。而预售资金是开发商进行滚动开发的重要来源。商品房预售款,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。
预售资金使用将实行封闭式管理,房地产开发企业需提用商品房预售款时,要向预售监管部门提交该月的用款计划书、与承建商签订的施工进度合同、用于支付项目购买建设必需的建筑材料等购销合同等资料申请,待监管部门审核后方可提取使用。
征求意见稿提出,商品房预售款应当全部直接存入商品房预售款监管专用账户,并对用于项目工程建设的部分资金实行重点监督管理,确保预售款优先用于工程建设,其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税费,以及归还本项目房地产开发贷款。
预售款提取额度和诚信值相关联
预售款的拨付也不是房企申请多少就批复多少,住建部门将根据项目的进度和房企诚信值进行拨付,确保留有足够的资金保证建设工程竣工交付,防止了房企资金链断裂后造成烂尾工程的发生。
具体拨付标准是:项目竣工验收前,专用账户内的资金留存额度与企业当年的诚信分值对应。诚信分值的计算根据《清远市住房和城乡建设局房地产行业诚信管理办法》的规定执行。诚信分值120分(含120分),专用账户内的资金按项目销售总额5%累计留存；诚信分值90分(含90分)—119分,专用账户内的资金按项目销售总额10%累计留存；诚信分值90分以下,专用账户内的资金按项目销售总额15%累计留存。
项目已办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续的,继续留存累计资金的2%,项目已转为现楼销售,销售款不再存入专用账户。
项目在已办理商品房初始登记手续的,可以提用专用账户内最后剩余累计留存的资金,该项目的资金不再进行监管。
有利楼市健康成长
住建部门认为,建立完善商品房预售款存提制度,可以加强清远商品房预售款监督管理力度,确保商品房预售款专款专用,降低房地产开发信贷风险。但对于目前房地产市场正处于高库存运行中的清远市场,正渴望通过预售款回笼资金的开发商来说,即将出台的新政将精准扼住其要害。有开发商表示新政是利空,开发商资金链更为紧张了,需要一定时间去消化新政带来的影响,通过调整销售和建设模式去适应新政,使企业更健康发展。
业内则普遍认为长远来说是利好的政策,因为被监管资金将优先用于支付工程款等款项,这项新政如果执行到位,将有效防止烂尾楼、欠薪事件的发。同时监管预售资金,将迫使开发商加快开发节奏,加速资金周转,从而放弃以往常用的捂盘惜售等市场策略,并逐渐形成新的运营模式。这无论是对于开发商还是整个楼市,都将因此而更加健康地成长。
汇成房地产代理陈经理表示,绝大多房企预售款约占开发商资金的四成左右,以往预售款有点“提前融资”的感觉,开发商早早拿了买房人的钱,可以用于买地等其他投资。实施新政严加监管后,使开发商每次只能从监管方“挤牙膏式”地得到一点,很难发挥资金杠杆的作用。
至于新政是否对楼盘价格有所影响,陈经理认为这种机率不大。因为预售款是按照工程项目的进程节点拨付的,为了尽快回笼资金,开发商可能会加大推盘力度,从而使楼市价格不至于过快上涨,有助于稳定楼市。另外新政将使开发商拿地资金没有以前充裕,拿地速度放缓就会造成未来楼市供应量减少,亦可达到降低高库存的目标。
44180202000235号
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