清远这个建市20多年的新兴城市更像一个小县城,没有现代化的商业中心,最知名的只有旧城的城市广场和新城的赢之城。近年来,随着时代广场、美林广场、樵顺广场、北江城、胜利金融中心、卧龙新天地、云山诗意商业街、保利社区商业等陆续建设,清远商业地产项目迅猛增长,超过过去20年的发展总和。大体量的商业项目以及各楼盘自带的临街商铺配套,让人看到清远的商业发展潜力巨大的同时,也引发了各界的讨论。
现状
缺乏整体规划成硬伤
尽管清远的商业发展在近几年取得了长足的发展,但缺乏规划、业态低端等情况也日益突出,导致清远消费力外流严重。2013年,清远市实现社会消费品零售总额509.0亿元,同比增长10.7%,增幅比全省平均水平低1.5个百分点,在全省21个市中排位第十七。而GDP方面,去年清远的总量为1093亿元,排在全省第14位。GDP总量与社会消费品零售总额排名相差3位。“这在一定程度上反映了清远商业的落后。”清远职业技术学院教授李东曾指出。
“在我看来,清远的商业缺少龙头企业、缺少做商业的人、缺乏商业氛围。”在9月底举行的《清远商业发展论坛》上,广东财经大学流通经济研究所所长王先庆指出,近年来,由于商业业态低端、商业配套不完善等因素,导致清远消费力不断外流至广州、佛山等珠三角城市甚至港澳地区。“清远的商业其实是被‘抽干’了的,高端的消费力基本没能留在本地,这种现状亟需转变。”
未来
200万平米商业发力
近几年,在“广清同城”的催化下,清远房地产进入高速发展时期,不仅住宅地产夺人眼球,商业地产也获得飞速的发展。商业地产也频受关注。从上世纪九十年代末至今,清远城市迅速扩张,在原有旧城区域的基础上,新城、东城等新区已颇具规模。
最近两年来,以购物、娱乐、餐饮、写字楼为一体的商业综合体开始迸发:城市广场二期,烂尾多年的锦绣清城重新运营,一些房地产企业也进军商业地产。据不完全统计,目前清远在建或待建的商业综合体,东城有樵顺广场;新城有时代广场、胜利金融中心、北江城、卧龙新天地等;清新则有已经开业的美林广场和在建的中恒公园大地综合体,总商业面积接近200万平方米。
清远时代广场副总经理曾志刚则认为,清远的商业起步很早,2002年城市广场就开始运营,至今已经十多年,成为北门街商圈乃至清远的地标性建筑。但商业步伐发展太慢,到了如今,无论从规模、招商、管理还是人才方面,都要有所超越才行。“在同一起点、同一时间,同样的目的和同样的计划下,自然会有压力,但清远的压力不一样,因为是超前付出了。”他认为,无论是怎样的商业,存在即道理,每一个阶段都会有竞争。
定位
差异化发展成业界共识
由于早期的规划已经落后,这些商业区域在商业环境、经营状况等方面并不理想,而且业态分布比较松散、没有特色,已经不适合当前新的城市发展,和以城市广场为中心的商圈比较起来,人气吸引力还有一定的差距。广东中恒房地产开发有限公司副总经理黄志传认为,目前清远的商业发展并不发达,即使是旧城区的锦绣清城、城市广场等商圈,也因为停车不方便、交通拥挤也流失不少人流。
商户不稳定、消费层次不一致、管理混乱,是清远传统商业的最大缺失。因此商业地产发展必须突破这些难题,出路是要么升级,要么向新的区域拓展。据清远市卧龙五洲世纪城副总经理、新天地商业CEO陈钢统计,清远近两年将有8—10家商业,竞争激烈,他认为,要在商业的“蛋糕”中立足,必须做好定位,一是对消费者、商业做好定位,而是避免同质化,三是做好商业配备,四是对商家严格选择,五是要营造舒适的环境。
清远时代广场营销总监杨尚智认为,清远体验式消费的地方太少,时代广场将会带给清远人们不一样的消费感受,让大家感受从未有过的体验。
多个商业项目启动,不少业内人士担忧的是,清远商业综合体的膨胀是否会造成体量过剩而出现泡沫?如果大家都做一样的商场、一样的写字楼、类似的公寓、类似的酒店,不存在差异化,不能满足大家个性化的消费需求,必然就会陷入同质化竞争,就没有出路。但记者经过多家走访,每个项目对自己的定位都很清晰,也表现其独特性和唯一性。而“走差异化道路”成为各个项目最大的默契。
杨尚智介绍,信息技术带来了新的传播模式、新的消费者,因此企业更要重视体验营销。“现在人们从被动的消费者变成了信息的产销者,”他指出,新媒体下的商业解决之道就是体验式营销,它能最大程度地满足现代消费者的核心需求———个性需求,情感需求等,以有效方式推动消费者参与其中,“未来,时代广场或将为消费者的情感寄托和归属,成为清远市民生活的一部分。”
而清新美林广场策划总监陈树模也对“注重体验式”表示赞同,他认为,差异化发展,特色,引导式消费,用主力店牵引所有消费点。目前,美林广场的消费主力店有华润超市、欢唱KTV、大地影院等,据陈树模透露,以单次消费为例,华润超市单日结账4500单,大地影院500单。“这体现了目前商业承接了不小的消费力。”
运营
现阶段关键先“养”市场
清远目前多个商业项目先后推出,不少业内人士和市民都对清远的消费力表示怀疑,有人认为,目前的消费力不足以支撑这么多的商业项目。陈钢认为,其原因在于清远的商业氛围不浓,在清远的人喜欢到外面购物,而外面的人也难留在清远消费。
而另一方面,随着轻轨的开通,将会来带不少人口,但也会让不少本地消费流失。杨尚智则认为,交通的便利带来的是消费流通是正常的,外来人口与清远的消费力不同,习惯也不同,以广州等珠三角的客户为例,其迁徙过来后可能以休闲、度假式的消费为主,“针对清远本地消费人群,时代广场会提供更便捷的消费内容,而对于外来的消费者,将会提供更多本土的元素,如饮食方面的清远鸡等。”
清新美林广场营销总监陈树模认为,商业运营的生与死在于消费定位,引进品牌要与之吻合。
商业地产从开发到运营,其实关键在于培育市场。陈钢认为,要先“养”市场,也就是说先培育市场,较低租金吸引商户,让利商户、消费者。他表示,目前清远的四大优势,是未来商业发展的支撑点,分别是未来人口的增加、丰富的旅游资源、优良的空气质量、房价不高四大优势。
新城东
时代广场受瞩目
城市的发展,其实是一场中心的漂移运动,清远也不例外,广清同城、对接珠三角等一系列的城市规划下,正处于城市化进程加速、扩容发展的路口。作为新城东乃至清远市规模最大的商业项目———时代广场,是集商业、居住、酒店、娱乐、餐饮、购物、旅游、商业、办公于一体的全时空体验城市综合体,从品牌购物、潮流娱乐到特色餐饮、商务办公,是全客层、全业态、全天候的体验式综合体。其规模比肩广州正佳广场,更有清远迄今为止最高的180米、约50层五星级酒店,其落成将完善及提升清远的城市功能,助力清远商业发展。