2013年的清远楼市整体销售数据形势大好,但同样伴随着个别房企崩盘、诸多中小企业陷入资金困局等“不和谐”的现象。我们不能完全确定,今年楼市大环境能否在去年基础上有所好转,尽管现在有许多专家预测今年房价仍会持续增长,销售势头或许仍能保持去年态势,但就清远的微观市场而言,楼市发展趋势,还有很多值得我们去关注,这些细微的变化或许将改变清远楼市整体结构。
房企两极分化持续
1月下旬,当清远许多房企还在为如何度过年关而发愁的时候,从20日到24日,千亿级央企保利地产豪掷24亿元竞得清远市中心区域5块一线江景地,总规划用地面积48万多平方米。此次保利地产清远扩张距去年收购清远某超级大盘不到一年,至此,保利在清远市区总储备土地面积近80万平方米。
但,保利地产清远扩张只是近年许多实力房企的一个缩影。此外,近两三年万科、碧桂园、恒大、敏捷地产、时代地产、樵顺房地产、朝南地产等部分知名房企在市区(仅含清城区、高新区,下同)的土地储备数百万平方米,够市区数年消化。
反映到市区楼市供销两方面,少数房企占了一半。数据显示,去年美林基业、万科、阳光100、恒大、碧桂园、樵顺房地产、朝南地产、海伦地产、时代地产9大房企旗下12个项目占了清远市区总销售量近5成,达到47.75%!
据了解,目前清远市区(包含高新区),总共在售楼盘120多个,也就是说剩余的100多个楼盘仅和12个盘相当!毫无疑问,清远楼市房企两级分化凸显,但这种趋势并未结束。
“这个趋势还会持续,这是必经的过程。”清远华鸿世纪花城副总经理分析,一个最大因素是,银行信贷额紧缺态势没有改变,部分中小型房企难从银行获得贷款授信。而许多中小房企旗下楼盘销售受阻,债务危机短时间难以解除。
此外,清远当前对城市建设要求比较高,企业准入条件调高,新区的开发中当地政府难以在短时间内承担较多的公共配套建设资金投入,开发商将扮演着越来越重要的角色。另外,随着城市开发,现在被业界认为是“净地”的储备土地越来越少,三旧改造项目没有雄厚实力的企业难以介入,于是一些中小型房企只能望而却步。
东城日趋竞争白热化
一年多来,东城成为清远房地产开发最为活跃的区域,在方圆10多平方公里内目前主要在售的多达10多个项目。不过这个数据将很快改变。公开数据显示,去年底相继有7个项目获得修建性规划通过,今年初保利地产有在该区域获得48万多平方米地块。这些项目预计大都将在今年至明年推出。
一个相对于其他区域最为不同的是,东城属于新开发区域,大多项目均只是一路之隔。毫无疑问,该片区企业之间竞争将日趋激烈。
竞争的另一个特点是,这里名企逐鹿、大盘争胜。知名房企除了之前的樵顺房地产、金碧湾、御峰外,敏捷地产、时代地产、东莞中唯集团、保利等实力房企已经入驻。樵顺房地产旗下的天湖郦都总建筑面积约150万平方米,新时代嘉园70多万平方米,东城御峰40多万平方米,时代地产旗下的时代倾城总占地面积20多万平方米,总建筑面积约100万平方米,敏捷地产旗下的敏捷东城水岸占地面积近40万平方米,总建筑面积预计超过100万平方米。
新盘不断涌现,东城供货量也会相应增加。2013年截至12月23日不完全统计,商品住宅新增供应面积约72.77万平方米、共计5778套,同比增长28.21%、35.06%,增幅远超市中心其他三个区域(即洲心、横荷、凤城街办),其供货量比例也大幅增加,增幅比上一年多10%,占中心四区域总供货量比例超过1/3!今年或许这个比例还会大幅增加。大房企今年需用业绩来证明其影响力
去年许多大房企清远项目在万众瞩目下首次推出,但业内许多人士却认为雷声大雨点小,挟知名品牌的名声、铺天盖地的营销“排场”和雄厚的财力,销售业绩却没能达到所定目标,甚至远远抵不上名不见经传的本地企业。
于是乎,一些业内人士认为,这些大房企水土不服,名气、品牌对清远消费者影响作用不大。但从数据上看,去年许多区域性知名品牌房子确实卖得并不好。
清远奥园新拿到预售证的房子共630套,不过全年商品房网签量仅12套,这个表现和三四年前推出别墅时的火爆销售势头形成了鲜明的对比,为何会有这样的反差,我们不得而知。如何消化剩余的五六百套库存将是他们今年不得不面临的问题。
敏捷地产旗下的东城水岸新拿到预售证的房子共343套,截止到2月10日才销售了84套。这和其广州诸多项目一推出新货就售罄的情形形成天然反差。当然项目开盘时间不长,可以用2014年全年来证明其作为品牌实力房企的名声。
保利地产清新项目保利花园去年10月、11月相继获得商品房预售审批的共计603套,其中住宅492套,截止到2月10日网签191套,这个业绩在清新已经属于相当不错,不过,人们对这个有央企背景、去年年销售额突破千亿元的房企的要求或许更高。房子卖得好不好,还是要靠其自身的努力、营销能力,需要很多服务,让消费者感受到你的实力,并满足他们的需求。当然,名气、品牌并不一定能直接产生效益,是靠打拼出来的,需要时间的积累。