■“新城东价值再发现”系列报道
一个片区的崛起,靠的是谁?政府!在中国,这是绕不开的命题。然而,在市场化程度日益提高的今天,在市场经济时代,企业的力量从来不应被忽视,他们以其市场不可或缺的资金、技术实力、专业人才、整合能力、灵活的经营管理模式等,支持着一个新的片区开发建设、成长、壮大、成熟。在新城东10多年的价值成长历史中,可以窥视到企业尤其是标杆性企业在其中起到的中坚作用。
起步
艰难开拓之旅
少数房企近10年坚守
新城东片区起步最先始于北江一路沿线。
2001年,清远第一城成为北江一路一带最早的地产项目,然而,作为清远市区第一批临江别墅产品,开创了清远人对楼盘类型全新的认识。同年,位于清远第一城斜对面的丁香花园开业。
丁香花园开发者为清远市汉铿物业发展有限公司,于2000年9月进驻清远,其负责人张明辉表示,“当年我们公司来到清远时,这一带还人烟稀少,偏僻荒凉,但我们公司不是为了淘金而来、抢金而去的企业。放弃开发房地产,主要是因为我们被清远市开放的投资政策、优越的地理位置和广阔的发展前景所吸引,转而作长远投资,兴建酒店,以表明我们要扎根清远的决心。我们看好清远,也就看好酒店的未来。”
这一说法得到丁香花园对面的懿峰雅居项目销售经理潘治平的印证。“丁香花园开业时候,这一带还是很荒凉,到了2003年,我们也听到市政府关于这一块的一些相关规划,包括静福广场,但感觉很遥远。即便到2008年,静福广场投入使用已有几年,但日常鲜有人出入。”
然而,坚守带来了回报,从开业截至今日,丁香花园作为北江一路更作为北江边一个知名地标被人记住,成为外地游人、商旅人士、企业会议接待,家庭婚嫁摄影、结婚仪式的见证之地。
与汉铿物业同一时期进入北江一路沿线的是南海万基拓展有限公司,开发项目为金海湾豪庭,总占地面积约34万平方米,是当时清远市区规模最大的房地产项目,即便到目前,占地规模在市区内比之大的也不多。该项目持续开发10余年,和丁香花园一样成为北江边乃至清远一个重要住宅地标,沿江1公里连片开发,成为过去10多年来推动新城东临江片区开发的中流支柱。
在金海湾长达5年持续开发和坚守后,临江片区迎来了房企首个大规模跟进时期,从2005年起相继有星洲苑、帝景豪苑、凯旋花园、金信蓝湾、金逸雅居等临江项目面市。这些房企的到来,让清远人认识到北江一路沿线土地、物业的投资价值、居住价值,也正是这些企业经过前期长达近十年的坚守,让新城东整个片区开发从江边迈出了坚实的步伐。
崛起
知名财团房企
开启土地争夺战
先行者往往可以获得优质的“蛋糕”,然而也可能经历的磨砺是后来者无法想象的。那些较早进入北江一路沿线的房企,其开发的项目尽管有一线江景,有其他市中心没有的优越环境,然而,其商品住宅的成交均价并不比其他地区高,甚至同样江景,江北一些盘成交均价是其两倍。
数据显示,金海湾和凯旋花园2007年成交均价约2900元/平方米,帝景豪苑成交均价每平方米3200多元,而位于北江以北,同样为新开发区的东城临江项目锦江豪苑当年成交均价达6110元/平方米!
俗话说,厚积薄发。北江一路片区价值在经过近10年沉淀之后终于从2009年开始迎来了大的“爆炸”:这里成为众多“财团”和知名企业土地争夺焦点区。
2009年9月18日洲心K1、K4#区15.4万平方米地块在清远市土地交易中心拍卖厅举行,当时有9家进入现场竞拍环节,最终在经过了长达52轮交锋、历时两个小时,创造了被称为清远“史上”最长土地竞拍时间,最终以2.36亿元落拍,溢价超过100%,竞得者为福建“财团”,——也就是现在由清远市威鹏房地产开发有限公司开发的富景天下。
2010年1月洲心街道六街、塘坦村约3.26万平方米地块在网上挂牌出让,挂牌价5900万元。在报价阶段竞争就达到白热化,当时市土地交易中心参与该地块竞拍的一负责人以“千万级”来形容,最后有15家进入现场竞拍环节,最终天颐物业以1.99亿元竞得,是挂牌价的3.37倍,如果加上896.83万元的补偿费用,实际总价近2.1亿元,地面价达6384元/平方米,是继2007年“地王”之后一级土地市场中单价最高的地块。据悉,天颐物业实际上是知名纺织企业忠华集团旗下公司,如今该地块已经开发,项目名叫“中伦东海岸”。
也正是在这一时期,清远知名房企朝南集团尽管主要项目和精力还在旧城,当时开发的御景湖畔风头正盛,却从2009开始也将目光转到北江以南,首先选择的就是新城东。先后收购静福路静福广场旁两个地块——也就是当前知名项目“维港尚城”、“维港半岛”。
爆发
标杆性房企朝南集团
引片区价值爆发
朝南集团董事总经理梁国飞曾接受本报记者专访时,专门谈到将房地产开发主战场转至新城及新城东决策考虑。他告诉记者,旧城多年开发后,土地日益稀缺,最重要的是购房群体和购房需求发生重大变化,人们越来越倾向到新城置业,而且房价比其他区域高。另一方面,城市向东、向南是清远从上个世纪末就开始执行的战略,新城东片区西接清远建成区和清远市政府及其主要机关办公区域,实际上属于清远核心区域和近期重点开发片区,而且当时土地比较充裕。
朝南集团在持续取得维港尚城、维港半岛地块之后,还在静福路取得商业地块——即将启动的写字楼朝南国际商务中心,附近还有即将开发的维港新天地等许多土地储备,用朝南集团自己话说,在新城东打造属于朝南集团开发的“朝南生活圈”。
而对于许多地产人士记忆尤为深刻的是,作为标杆性房企朝南集团的旗帜性作用在新城东的首个项目引爆片区价格大幅提升。2010年10月朝南维港尚城开售,当时公布均价每平方米超六千元,地产业界人士震动,因为非一线江景盘,也并非一线江景,然而获得了消费者认可:当年成交均价达5852元/平方米,到了2011年1月、2月住宅成交均价维持在6700元/平方米左右!
整个片区物业价值得到迅速提升:2010年金信蓝湾住宅成交均价5682元/平方米,比上一年大涨了20%;2010年凯旋花园住宅4660元/平方米,两年前成交均价还只有2900元/平方米。
“当然这些盘房价的上涨与当时较好的楼市大环境有关,但不可否认,标杆性房企及其旗下具有代表性楼盘的房价,一般都会成为周边楼盘定价重要参照。”清远一知名地产策划师分析,“新城东本来属于中心区,又有江景、众多市政公园等许多公共配套优势,只是在以前没有被大胆发掘而已。”如今,朝南维港半岛成交均价5500元/平方米左右,并得到诸多市民和行业的认可。
走向成熟
知名房企运营商业
引领片区都市生活走向成熟
经过众多房企10多年参与开发,新城东居住氛围成型,而生活圈也随着知名房企商业介入和运营引导走向成熟。
标杆性房企朝南集团在近几年提出并实施增持优质型物业的计划,记者调查发现维港尚城和维港半岛的商铺至今没有出售。
“出售可以短期获得大笔资金,但从长远看,优质物业长期持有,具有较好的回报受益,并通过可持续运营办法实现物业的增值,还可以为公司未来运营提供可持续现金流,如抵押融资、租金回报。”朝南集团董事总经理梁国飞告诉记者,“朝南还有另外长远考虑,社区商业属于社区生活部分,经营好商业,可以为社区和周边居民提供更好生活、商业服务,还可以为业主带来更好的社区环境和生活体验。”
而另一个知名房企——城市广场开发者在静福路和人民路交汇处投资开发的时代广场,其总规模将达38万平方米的商业综合体,则正在将周边业态包括商业、办公、居住、酒店、餐饮、文娱、购物、社交、休憩等城市功能整合起来,将新城东静福路打造成为清远全新的体验式商业生活街区。
“从人的生活便利,区域发展角度来看,这也是一个片区从单纯的居住到都市生活圈,走向成熟的重要标志。”知名商业地产运营师赵千河认为。
如今,在这个片区,朝南地产正开发大型写字楼,还有一些商住项目、商务项目正一个一个诞生:优信商务中心、金茂翰林院公寓,去年获得批复的金茂公园,朝南集团的朝南维港新天地,将开发的德晟大厦等。