前一段时间,清远各大媒体集中关注了新城东的发展。这个区域从一片荒郊野岭蜕变成如今的城市“高地”;从零星开发到现在开发商云集、楼盘林立……高起点的规划、大手笔的建设,凭借独具特色的景观资源和独特地理位置优势,新城东在清远众多板块中脱颖而出。
随着规划助力,大型配套进驻,大牌抢滩,新城东区域面貌正在实现华美蜕变,板块价值即将迎来一次“新发现”。为此本报采访了多位业内人士,透过他们专业的眼光,希望带给读者对此区域更深入的认识。
堪比广州珠江新城或佛山千灯湖
作为燕湖新城主规划区的覆盖范围,新城东因坐享优质资源而备受业内外看好。对于新城东,不少来自珠三角的新清远人更看好其板块价值。
来自广州的资深媒体人韦中华认为,清远房地产开发,无论是正在建还是已经建成的量都非常大。如此大量的情况下,开发商销售难度大,压力也大。但是整个清远房地产盘子虽然大,可优越的资产、优越的地段还是很有限的。
韦中华十分看好新城东板块,“新城东板块坐享两大优势,一是靠近市政府,二是紧邻北江南岸,这个地段非常优越,可和广州珠江新城媲美,跟当年《南方都市报》提出的临江豪宅概念也非常贴近。”
来自佛山的地产营销人士龚琪也认同新城东板块的价值。她认为,目前的新城东板块跟当年佛山的千灯湖相似。从区位而言,紧邻市政府,周边有文教中心、商业中心,生活非常便利。
据了解,新城东紧邻北江一路,该路段位于清远城市主中心次轴北江南岸,属于中心城区道路网“八横”之一北江路的最佳路段。以北江一路为中心的5分钟生活圈内,聚集着市政府、各企事业单位、银行及教育配套,周边星级商业配套有丁香花园酒店、建滔酒店、赢之城广场,建设中的时代广场等,各类商业体均可谓是举步即达。
“我也大概对比过城东板块与珠江新城板块。珠江新城占地6平方公里多,人口18万,燕湖有40多平方公里,人口规划40万,除类比价值外,与清远其他区域相比,新城东综合价值高,综合潜力大。”金海湾销售经理莫小锐说,该项目的业主大多认同这个片区的概念,由于处于高铁、轻轨两个交通枢纽中间,该片区前景备受看好。
清远楼价仍处洼地置业正当时
由于库存量大,清远房价在全省处于相对较低的水平。对此,专业人士认为,清远楼价目前仍处于价格洼地,而新城东高品质楼盘多,性价比高,加上近期大力度的房产新政,可以说是买房置业的最好时机。
“最近我很多珠三角的客户来看了朝南维港半岛后,都说房子园林、品质好,管理费低,而江景房的价格才每平方米六七千元,这个价钱在珠三角根本买不了像样的房子。”龚琪认为,目前清远的房价水平相当于十年前的佛山。“我们都经历过房价从每平方米3000元膨胀至过万元的阶段,从居住者角度而言选择清远是明智的,目前利息低,放款快,楼价低,居住成本也低,错过这个机会很难再有”。
来自广州的麦伟良对此也深有感触。麦伟良从事房地产行业14年,2007—2009年曾经在清远工作,今年初从佛山再次调任清远。
“对比几年前,我感觉清远发展天翻地覆,比想象中发展要快。其实清远的发展与广州有很多相似地方,都有一条江。以前在广州,我们只买河北的房子,流行‘宁买河北一张床,不买河南一间房。’现在广州无论河南河北,更偏僻的地方楼价都过万,甚至两万,市中心区都要四五万。”麦伟良说,这种情况也体现在清远,当时清远旧城区也是一个聚居的地方,市民置业都集中在旧城区的生活圈,如今新城区也发展起来了,更多人喜欢在新城置业。
曾经在广州错过很多买房机会的麦伟良认为,广州房价均价每平方米四万元,清远只是其十分之一,未来潜力很大。“选择在清远置业除了房价处于低位外,还有房地产政策的支持,从“3·30”以来,银行降息,佛山解除限购,房地产政策的支持力度不可谓不大。”麦伟良说。
此外,清远如今属于三线城市,广州房地产开发已基本饱和,没有地,价格高企;而佛山产业相对饱和,也需要转向三线城市。从广州到佛山再到清远,如今正是清远开发的高峰期。要买房,要置业,要投资都该在清远,2015年就是最好的时机。
对于清远的房价,朝南地产梁国飞认为,目前很多楼盘仍没有升价,但成交量已经有了明显回升,下一阶段不排除有进取的开发商或会提价,起码折扣方面会收紧。
板块高品质受社会精英人士青睐
客户群是一个区域品质的反映,新城东区域客户大部分为二次置业甚至多次置业的商务成功人士、政府公务员、公司高管等,他们以休闲、度假、自住为主要置业目的,其中不乏投资人群,他们看好该区域发展潜力和未来价值。
新城东板块的区域特色,让开发商明确了消费目标群——中产阶层、白领、企业家等社会精英人士。目前北江一路房地产业正蓬勃发展,楼盘开发以中高端产品的大型社区为主,目前已聚集了大批的高品质楼盘。这一点,在该区域各楼盘具体的销售中展露无疑。曾经在横荷板块、东城板块及新城东板块均有操盘经历的龚琪对此体会尤为深刻。
据龚琪讲述,前年在横荷板块一个楼盘,因为紧邻轻轨,有四成以上置业者为外来人口。这些外来人口也与清远有着千丝万缕的关系,多为祖籍清远或亲戚在清远的外地人。她认为东城板块是旧城的新板块,很多旧城人置业不过江,不会过来买新城,而买旧城的就以周边和乡镇为主了。新城东板块有别于前两者,以她目前所在的朝南维港半岛为例,九成业主以自住为主,新城居民占九成,其他还有来自三连一阳、源潭等地的业主。
金海湾作为新城东较早的楼盘,早期业主以公务员、企业主为主。该项目销售经理莫小锐表示,比较追求生活品质的业主都很喜欢这个片区,喜欢这种离尘不离城,居住感舒适的项目。如今很多业主仍倾向在此附近买,不会到市中心或其他片区买。
和上述两楼盘不同,由于目前凯旋湾的位置相对偏,周边配套还不够成熟,所以业主选凯旋湾更多看中未来,以改善型、度假型投资为主。据该项目销售总监王慧思表示,该项目超过三成业主是广州客。由于项目邻近广乐、京珠、武广等设施,还有江景、五一码头、飞霞山等景点,所以业主看重的是大交通带来的便利性及景观资源的稀缺性,他们不在乎是否热闹,来这边就是度假的,要的就是环境和未来规划的交通便利。该项目一期基本上户型都在两百平方米左右,都属于大户型。
■业内建议
品牌商齐心协力 助力新城东上新台阶
韦中华认为,新城东无论从配套到地理位置,在清远都是独一无二的。他表示,新城东不应局限于住宅区,还应该打造成为商业圈,乃至生活圈。例如打造酒吧一条街、茶馆一条街,使其不仅仅成为一个住宅区,更应该成为便于生活、便于居住、便于消费的地方,这样更能带动板块前景发展。
新城东因为拥有沿江带,从而坐拥靓丽的自然风光,资源的稀缺性决定了该片区未来的投资性。专业人士认为,未来5年,新城东的面貌会有很大的改观,未来10年则会有很大的增值空间。龚琪也表示,与清远其他区域相比,新城东得益于政府各项规划配套,区域未来更丰满。
王慧思建议,清远对外宣传应该主打慢生活,吸引更多珠三角人士来这里居住,享受度假般的生活。她认为,随着长隆的进驻,随之带来的鲶鱼效应会吸引更多人流、物流、资金流到清远来。而新城东板块将以高品质吸引更多外来置业者。
莫小锐则希望新城东板块的开发商不要像其他区域那样打价格战。因为新城东的各项综合价值比较高,地价、建安成本高,这里的价值对得起价格,而板块的价值需要区域开发商一起通力合作,将板块价值凸显,不要沦为相互打价格战。
莫小锐还认为,对新城东有直接利好的燕湖新城,其规划很有吸引力。“可能很多市民不太相信,以前也认为飞来湖建不起来。但随着飞来湖、滨江公园的建成,清远市政府的执行力可见一斑。燕湖新城是政府的重点工程,囊括政治、经济文化,商业中心,总部经济等。所以,新城东的未来也很值得期待。”
另外,购房者买房,首先是考虑住,其次还有未来的增值空间。从这两个方面综合的看,业内人士认为,新城东综合素质非常突出,从价值的成长空间来看,也是比较好的。
挖掘项目自身价值 差异化激发区域潜力
同一区域的项目开发如果不细致到产品的内部设计、品牌的打造目标、企业的发展规划等内容,整个板块的住宅类项目从项目定位、产品价格、建筑类别、建筑面积等方面就难免同质化。
凯旋湾销售总监王慧思认为,15公里范围内,所有楼盘对外的说辞都差不多,从交通,配套,市政规划都大同小异,同质化比较严重。如果不实行差异化,大家都说同样的说辞,除了价格和品牌外,再没什么可比拼的了。
差异化首先必须从大板块上细分。王慧思介绍,五一期间,五一码头与伦洲岛来访人数突破万人,期间凯旋湾也搞了3天美食活动,尽管前期不怎么宣传,也没有充分的准备,但3天来访量突破1000人,对项目二期有意向的客户非常多。
她认为,除了北江东路通车对项目带来利好外,伦洲岛如果能打造成一个有特色的旅游小岛,对新城东片区也是极大利好。这样,对偏武广高铁,靠近旅游景点的凯旋湾来说,可以集中全力打造出旅游板块;而朝南周边区域则以商业为主。王慧思建议,燕湖新城的大板块可以从商业、旅游、休闲等不同定位入手,将之细分为几大区域进行开发。
有业内人士提到,如果房企能够注重自身品牌的打造,善于精心制作自身的物业服务价值,并且能够将周边情况与自身相结合,从长远来看,应该能够有所作为。与此同时,对于购房者而言,这个成熟高端的板块也能够给置业者的心理带来不一样的优越体验。