邓氏家族于清朝同治年间购买了一套房屋,一百多年来,这套房屋见证了世事的沧桑变化,也见证了人间的悲欢离合。一百多年后的今天,邓氏家族的后人们却为了这套房屋,起了纷争……
百年老屋的演变
位于原清远城上廓第二街七组第XX号房屋系邓氏家族于清朝同治七年通过购买所得的祖遗房屋。1951年广东省人民政府核发了该房屋的契证,将房屋登记在了邓氏家族的长子名下。1982年,邓氏家族的男性后人在族中兄弟、老街坊以及街道负责人的见证下,签订一份《分屋协定书》,约定将前述祖遗房屋(已演变成清远清城上廓街XX号)一分为二,前屋为邓某才、邓某璇、邓某骍所有,后屋为邓某盛所有。1983年,原清远县城镇建设委员会审批同意邓某才在上廓街XX号新建(修建)房屋,清远县人民政府并对经邓某才改扩建后的祖遗房屋的前屋部分核发广东省房产所有证,证上载明所有权人为邓某才、邓某骍、邓某璇,权利来源为祖遗。1990年2月,清远市房地产管理处对该房屋换发新产权证号,证上载明该房屋为邓某才、邓某璇、邓某骍三人共有,各占有1/3份额,权利来源为继承、改建。现该房屋仍登记在邓某才、邓某骍、邓某璇名下。2002年,这座在风雨中飘摇了一百多年的老房子因为城市改造被征收拆迁,并回迁了三套住宅以及一间商铺,回迁的房屋均由邓某才在使用和管理,其为此支付了19200元的差价款。
兄弟阋于墙
邓某璇认为,祖遗房屋系其与邓某才、邓某骍三人共有,因此回迁的住宅和商铺其也应该占有三分之一,但是其多次通过多种方式与邓某才协商办理产权登记,对方都不予配合,为此邓某璇向法院提起分家析产之诉,请求邓某才将回迁的一套住宅以及商铺的三分之一登记到其名下,并支付相应的租金。
邓某才则认为,本案应依法追加其他继承人作为第三人参加诉讼。因为受当时“由长子或儿子作为代表继承遗产”的传统思想影响,祖遗房屋是只由儿子继承,但实际上应依法按法定继承处理,由全部继承人来继承,因此本案应为继承纠纷,并非简单的分家析产纠纷,应追加其他继承人参加诉讼。另外,涉案拆迁房屋并非祖遗房屋,原清远县上廓街XX号的祖遗房屋早已在1982年的特大洪水中灭失,涉案拆迁房屋是由邓某才一房出资重建的,与原告无关。1990年原清远市房地产管理处在颁发产权证号时错误登记了邓某璇、邓某骍的占有份额,不能作为认定房屋产权人的依据。邓某才还认为,即使原告等人有权分得涉案回迁房屋,也仅能就祖遗房屋的一层分割,且理当向其作出适当补偿。
一审审理
焦点1 是继承还是分家析产?
法院受理后,首先依法追加了邓某骍作为第三人参加诉讼。法院认为,本案中邓氏家族的祖遗房屋,不论是1951广东省人民政府颁发契证,将房屋登记在邓氏家族的长子名下,还是1982年由邓某才、邓某璇、邓某骍与邓某盛经协议各自分得祖遗房屋的前后部分,上述既定事实,符合当时遗产继承传男不传女的传统风俗习惯,一直以来亦无人对此提出异议。而继承权男女平等的原则是1985年施行的《继承法》才确立,不宜追溯至房屋购买时的清朝,更不宜追溯至解放后已经人民政府确权的时期。因此,从尊重既定事实和传统风俗习惯角度出发,本案应定性为分家析产纠纷,对于被告认为应按法定继承来处理的抗辩意见不予采纳,对于其要求追加其他继承人作为第三人的请求,亦不予采纳。
焦点2 是否是按份共有?
法院认为,本案中,从涉案房屋的历史变迁来看,原祖遗房屋在族中兄弟以及老街坊、街道负责人的见证下,已由邓氏家族的男性后人,即邓某才、邓某璇、邓某骍和邓某盛分别继承了房屋的前后部分。对于分得的祖遗房屋前部分,邓某才于1982进行了改扩建,并经人民政府确权登记在了邓某才、邓某璇和邓某骍名下(权利来源为祖遗)。之后换发新证时,该房依然登记在该三人名下(所有权来源为继承改建)涉案房屋系由邓某才、邓某璇以及邓某骍共同继承,且已经人民政府两次确权确认,因此涉案房屋无疑应为邓某才、邓某璇与邓某骍三人共有。但是三人各自占有的份额并不能简单地以产权证上载明的各自1/3为准,而应考虑房屋的新建、翻修、翻建、改扩建等情况以及一直以来对房屋进行维修、保养、管理等义务的权利人的利益。邓某璇与邓某骍一直以来没有在讼争房屋居住,也未对讼争房屋有任何贡献,随着几十年时间的过去以及讼争房屋的不断变迁,同时考虑邓某才对讼争房屋的贡献,邓某璇与邓某骍基于祖遗继承在讼争房屋中的利益已随着岁月的流逝而不断稀释。讼争房屋从砖木结构的祖遗房屋演变至三层砖混结构的被拆迁房屋,是基于邓某才不断的新建、翻修、翻建以及改扩建而来。但由于原祖遗房屋、改扩建后房屋或被拆迁房屋均已灭失,不复存在,事实上已无法通过评估鉴定等方式测定原祖遗房屋或邓某才改扩建的部分在被拆迁房屋价值中所占比例。结合房屋的历史变迁情况、最终被拆迁房屋的面积情况、邓某才的改扩建和维护管理装修出租的情况以及回迁房屋现在的使用情况等,从便于生活使用、减少摩擦等因素综合考虑,本院认为应由邓某才分得一套住宅以及回迁商铺,由邓某璇和邓某骍各自分得一套回迁住宅为宜。至于原告要求被告协助其办理过户手续及支付租金的请求,因回迁房屋无法办证并非被告不配合所致,而租金已在上述分割过程中予以考虑,故都不予以支持。
二审维持原判
宣判后原告邓某璇不服提起了上诉,清远市中级人民法院经审理认为,关于房屋的真正权属份额应如何确定的问题。邓某璇上诉主张应按1990年清远市房地产管理处对涉案房屋换发产权证上载明的邓某才、邓某璇、邓某骍各三分之一为准予以确定并分配,其主要法律依据为《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定。对此,从《中华人民共和国物权法》第九条规定的法理及立法目的看,《中华人民共和国物权法》第九条规定确立了我国不动产物权的登记公信效力规则及权利推定效力规则,但同时亦规定了不动产登记的例外。可见,不动产物权登记的权利推定效力只是法律上的推定,并非绝对的不可推翻。在相关当事人提出相反证据时,是可以推翻这种推定,从而维护事实上的真正不动产物权权属。依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”的规定,当事人可以基于合法拆建改造房屋的事实行为使得不动产物权产生法律效力,且该种效力可以推翻权利证书上记载的权利推定效力。因此,邓某璇主张应严格按照产权证书上载明的份额为准予以确定并分配,法律依据并不足够充分。法院进一步认为,人民法院审理分家析产纠纷案件,应当充分保护民事主体的合法权益,对共有财产进行分割时,应依据相关协议并考虑共有人对共有财产贡献的大小,兼顾适当照顾共有人生产、生活等实际需要的情况公正处理。从案件的事实反映,邓某才一直对涉案房屋进行维护管理,防止涉案房屋因年久而灭失、损毁,并于1982年对涉案房屋进行了改扩建,投入了大量人力物力,使得涉案房屋在被拆迁时获得了更多的补偿。因此,一审法院综合考虑以上因素,从而判定由邓景才分得一套住宅及回迁商铺,邓某璇和邓某骍各自分得一套回迁住宅,并无明显不当,依法予以支持,并据此判决驳回上诉,维持原判。(童伟娟、黄馨、麦焕琼)